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경매 급증…‘영끌족’의 위기와 부동산 시장 전망

by thetarus 2025. 8. 22.

서울 아파트 경매 급증…‘영끌족’의 위기와 부동산 시장 전망

2025년 들어 서울의 부동산 시장에 불길한 신호가 감지되고 있습니다. 바로 아파트 경매 건수가 급증하고 있다는 점입니다. 이는 단순한 일시적 현상이 아니라, 과거 저금리 시기에 무리하게 대출을 끌어쓴 ‘영끌족’들이 금리 인상과 경기 침체를 버티지 못하고 무너지는 결과로 해석됩니다. 이번 포스팅에서는 서울 아파트 경매 급증 현상의 배경과 의미, 그리고 앞으로의 전망을 자세히 분석해 보겠습니다.

1. 서울 아파트 경매 급증, 얼마나 심각한가?

대법원 등기정보광장에 따르면 2025년 1월부터 7월까지 서울에서 임의경매로 넘어간 부동산은 총 1869건으로 집계되었습니다. 이는 전년도 같은 기간보다 무려 24% 증가한 수치입니다.

특히 주목할 점은 아파트·오피스텔 등 집합건물의 경매 비중이 전체의 82%를 차지하고 있다는 것입니다. 이 가운데 서울의 대표적인 고가 주택 지역인 강남 3구(강남·서초·송파)에서도 임의경매 건수가 64% 급증하며 예외 없는 하락세를 보여주고 있습니다.

2. 원인 분석: ‘영끌족’의 한계와 금리 충격

이번 경매 급증의 핵심 원인은 고금리 상황에서의 대출 상환 압박입니다. 특히 2020년 전후, 부동산 열기가 뜨거웠던 시기 주택을 구입한 영끌족들은 대부분 ‘5년 고정 후 변동금리’ 주담대를 선택했습니다.

  • 당시 금리: 연 2% 수준
  • 2025년 현재 금리: 연 3~5% 수준까지 상승
  • 결과: 원리금 상환 부담 폭등 → 연체 및 경매로 전환

교보증권에 따르면 2025년 변동금리로 전환되는 주담대 규모는 약 50조 원에 달하며, 이들 차주의 상당수가 상환 압박을 견디기 어려운 상황에 놓여 있다고 분석합니다.

3. 주택 시장의 규제 강화와 수요 위축

주택 경기는 올해 상반기 일시적인 반등세를 보였지만, 토지거래허가구역 해제 종료, 대출 총량 제한, 스트레스 DSR 3단계 시행 등 각종 부동산 규제 재강화로 인해 다시 위축되는 분위기입니다.

거래량 감소 → 매매 지연 → 유동성 악화 → 경매 전환이라는 구조적 악순환이 반복되고 있으며, 특히 투자 목적의 다주택자나 고가 주택 보유자는 이 부담을 피하기 어렵습니다.

 

 

경매 사진

 

4. 전국으로 번지는 경매 증가 현상

 

서울뿐 아니라 전국적인 현상도 심각합니다. 2025년 1~7월 전국 임의경매 신청 건수는 3만3035건으로, 전년도 동기 대비 20%나 증가했습니다.

지난해 13만9874건이었던 임의경매 건수는 2013년 이후 11년 만의 최대치를 기록했으며, 올해는 이를 넘어설 것으로 보입니다.

5. 앞으로의 전망은?

서울은 다른 지역보다 평균 매각가율이 높아 상대적으로 안정적인 편이지만, 경매 건수 자체는 꾸준히 증가하고 있습니다. 특히 금리 인하 속도가 예상보다 느린 상황에서 DSR 규제, 대출 총량 제한 등 금융당국의 고삐 조이기가 계속되면, 연말까지 경매 시장은 더 팽창할 가능성이 높습니다.

우리은행 부동산리서치랩장 함영진은 “7월 한 달만 놓고 봐도 이미 2023년 한 해 수준의 경매 신청이 이뤄졌으며, 규제 강화와 경기 침체가 겹치면서 이 흐름은 지속될 것”이라고 분석합니다.

6. 결론: 경매 급증은 부동산 시장의 경고등

이번 경매 급증은 단순한 수치의 문제가 아니라, 2020~2021년 과도한 대출에 의존한 부동산 투자에 대한 후폭풍입니다. 금리가 낮다고 해서 무리한 레버리지를 일으킨 결과, 시간이 지나면서 변동금리 충격이 현실화된 것입니다.

이제 부동산 시장 참여자들은 단기 시세차익보다는 상환 능력과 금리 리스크 관리에 더 초점을 맞춰야 하며, 정부와 금융기관도 ‘무너지는 차주’들을 위한 연착륙 대책 마련이 시급한 시점입니다.

👉 영끌의 시대는 끝났습니다. 이제는 현금흐름과 리스크 관리의 시대입니다.